Mietrecht: Kündigung, missbräuchliche Kündigung, Kaution

Bei Beendigung eines Mietverhältnisses stellen sich verschiedenste Fragen, sowohl für den Mieter als auch den Vermieter. Im Folgenden soll aufgezeigt werden, was es zu beachten gilt, um ein Mietverhältnis korrekt zu beenden. Weiter wird auf die Möglichkeiten im Falle einer missbräuchlichen Kündigung eingegangen und wie der Vermieter eine solche vermeiden kann. Zu guter Letzt soll die Frage geklärt werden, wann und in welchem Umfang die Mietzinskaution dem Mieter zurückzuerstatten ist und in welchen Fällen der Vermieter auf diese zurückgreifen darf.

Bei der Beendigung eines Mietverhältnisses ist es wichtig, dass die Vorschriften für eine korrekte Kündigung eingehalten werden. So kann vermieden werden, dass eine Kündigung als ungültig erachtet wird und das Mietverhältnis nicht zum gewünschten Zeitpunkt endet. Zunächst müssen daher die Kündigungsfristen und -termine eingehalten werden. Weiter ist es wichtig, dass gewisse Formvorschriften beachtet werden. Mieter müssen sich bewusst sein, dass eine mündliche Kündigung nicht genügt. Es wird immer eine schriftliche Kündigung verlangt. Dies gilt auch für die Vermieter, doch müssen diese ausserdem noch ein spezielles, vom Kanton genehmigtes Formular verwenden (die Links zu den Formularen der Kantone BL, BS, SO und AG finden Sie am Ende des Artikels). Nutzt der Mieter eine Wohnung als Familienwohnung, so müssen beide Ehegatten oder eingetragenen Partner der Kündigung zustimmen. Umgekehrt muss der Vermieter einer Familienwohnung darauf achten, dass er die Kündigung beiden Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern separat zustellt. Eine Kündigung ist dann wirksam, wenn sie beim Empfänger eingetroffen ist (persönliche Übergabe, Einwurf in den Briefkasten des Empfängers, Ablage im Postfacht, etc.).

Eine Begründung muss in einer ordentlichen Kündigung nicht enthalten sein – die Kündigung ist auch ohne Begründung gültig. Jedoch kann bei einer ordentlichen Kündigung eine Begründung verlangt werden, welche auf Verlangen der gekündigten Partei nachzureichen ist. Wird die verlangte Begründung verweigert, ist die Kündigung grundsätzlich als missbräuchlich zu qualifizieren. Bei einer ausserordentlichen Kündigung hingegen muss die kündigende Partei immer einen Grund angeben und demensprechend die Kündigung begründen.

Ist eine Kündigung missbräuchlich, so wird sie erst auf Anfechtung hin aufgehoben. Am Tag nach dem Empfang der Kündigung beginnt die 30-tägige Frist gemäss Art. 273 OR. Innert dieser 30 Tagen kann der Mieter oder Vermieter die Kündigung durch schriftliches Anfechtungsbegehren bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Alternativ kann dieses auch bei der Schlichtungsstelle mündlich zu Protokoll gegeben werden. Diejenige Partei, welche die Kündigung nicht akzeptieren möchte, muss also aktiv werden. Ist kein objektiv erkennbares schutzwürdiges Interesse an der Ausübung des Kündigungsrechts ersichtlich, so gilt die Kündigung als missbräuchlich und wird aufgehoben. Unabhängig von der Anfechtung der Kündigung kann der Mieter zusätzlich sein zweites Abwehrmittel geltend machen und verlangen, dass das Mietverhältnis erstreckt wird und er die Wohn- oder Geschäftsräume entsprechend weiterhin nutzen darf.

Art. 271 OR nennt den Grundsatz, dass eine Kündigung anfechtbar ist, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Art. 271a OR führt zudem exemplarisch Fälle auf, welche eine missbräuchliche Kündigung durch den Vermieter darstellen.

Mieter und Vermieter haben zu beachten, dass eine Kündigung ihre Wirkung entfaltet, wenn innert der 30-tägigen Frist nicht darauf reagiert wird. Danach kann kein Anfechtungsgrund mehr geltend gemacht werden. Es ist daher wichtig, sofort zu reagieren, um die Frist nicht zu verpassen.
Der Vermieter hat darüber hinaus insbesondere folgendes zu beachten: Kommt es zwischen dem Mieter und dem Vermieter zu einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren, welches rechtskräftig abgeschlossen wird, so kann eine 3-jährige Sperrfrist folgen. Spricht der Vermieter in dieser Zeit eine Kündigung aus, so ist diese gem. Art. 271a OR anfechtbar. Der Vermieter sollte daher möglichst darauf achten, es gar nicht erst zu einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren kommen zu lassen, sondern allfällige Unstimmigkeiten mit den Mietern bilateral zu lösen.

In den meisten Fällen muss der Mieter am Anfang eines Mietverhältnisses eine Sicherheit nach Art. 257e OR («Mietzinskaution») leisten. Diese dient dazu den Vermieter abzusichern, wenn es bspw. zu Mietzinsrückständen kommt oder bei der Rückgabe der Mietsache Schäden festgestellt werden.

Am Ende des Mietverhältnisses stellt sich die Frage, was mit der geleisteten Kaution passiert. In folgenden drei Fällen kann der Vermieter verlangen, dass er die Kaution (oder einen Teil davon) ausbezahlt erhält:

Der Mieter sollte seinerseits bei Beendigung des Mietverhältnisses darauf achten, dass sich der Vermieter schriftlich damit einverstanden erklärt, dass die Kaution dem Mieter herausgegeben wird. Weigert sich der Vermieter, so kann der Mieter die Schlichtungsbehörde anrufen, eine Betreibung einleiteten oder den Ablauf der einjährigen Frist abwarten. Ist seit der Beendigung des Mietverhältnisses ein Jahr vergangen und hat der Vermieter keinen Anspruch gegenüber dem Mieter rechtlich geltend gemacht, so darf die Bank die Sicherheit dem Mieter frei geben. Darüber hinaus ist die Bank dazu berechtigt, wenn sich der Vermieter damit einverstanden erklärt oder ein entsprechendes vollstreckbares Urteil ergangen ist.

Im Mietrecht gibt es viele Stolpersteine durch Fristen und Formvorschriften. Sollten Sie daher unsicher sein, wie Sie in einem konkreten Fall korrekt vorzugehen haben oder das Gefühl haben, die andere Partei hat Ihre Rechte verletzt, empfehlen wir Ihnen, sich professionelle Hilfe zu holen. Gerne stehen wir Ihnen für Beratungen zur Verfügung und unterstützen Sie auch in einem allfälligen Verfahren.