Mietrechtliche Fragestellungen aus dem Alltag

Im ersten Quartal dieses Jahres wurde der sog. Referenzzinssatz auf ein Rekordtief von 1,25% gesenkt.^[1] Dieser Referenzzinssatz entspricht dem durchschnittlichen Hypothekarzinssatz in der Schweiz und bildet die Grundlage für die Festsetzung angemessener Mietzinse. Sobald der Referenzzinssatz um 0.25% sinkt respektive steigt, besteht grundsätzlich ein Recht auf Mietzinsanpassung. Da nicht jeder Vermieter der Mietzinssenkung von sich aus nachkommt, liegt es am Mieter selbst, die Reduktion seines Mietzinses geltend zu machen. Entgegenhalten lassen muss sich der Mieter allenfalls die Teuerung sowie allfällig gestiegene Betriebs- und Unterhaltskosten.

In der Beziehung zwischen Mieter und Vermieter kommt es nicht nur hinsichtlich des Mietzinses immer wieder zu Konflikten. Uneinigkeiten bestehen oftmals auch in Bezug auf den Unterhalt des Mietobjekts. Dabei gilt es primär zu klären, wer welchem Unterhalt nachzukommen respektive wer die entsprechenden Unterhaltskosten zu tragen hat. Der Mieter muss Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderlichen Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen. Darüber hinaus gehende Unterhaltspflichten treffen den Vermieter. Kommt er diesen nicht nach, so hat der Mieter unter anderem das Recht den Mangel beseitigen zu lassen, den Mietzins verhältnismässig herabzusetzen, den Mietzins zu hinterlegen oder Schadenersatz zu verlangen.

Für Vermieter stellt sich in der Praxis oft die Frage, wie mit Mietern umzugehen ist, die im Zahlungsrückstand stehen. In solch einem Fall kann der Vermieter nicht ohne weiteres kündigen. Er hat dem Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen zu setzen und ihm anzudrohen, dass er bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis kündigen werde. Bezahlt der Mieter trotz dieser ultimativen Aufforderung nicht, so kann der Vermieter ihm mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. Für die Gültigkeit einer Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen wird neben der Schriftlichkeit vorausgesetzt, dass der Vermieter ein vom Kanton genehmigtes Formular verwendet.^[2] Ohne Einhaltung dieser Voraussetzungen ist die Kündigung per Gesetz nichtig. Dient die gemietete Wohnung zudem als Familienwohnung, so hat der Vermieter die Kündigung beiden Ehegatten oder Partnern separat zuzustellen. Eine Erstreckung des Mietverhältnisses durch den Mieter wegen besonderer Härte für ihn oder seine Familie ist bei Zahlungsrückständen nicht möglich. Hat der Vermieter die Wohnung gültig gekündigt respektive das Mietverhältnis wirksam beendet und verbleibt der Mieter dennoch in der Wohnung, so darf der Vermieter den Mieter aber nicht eigenmächtig ausweisen oder einfach das Türschloss austauschen. Denn diesfalls würde er sich wegen Hausfriedensbruchs strafbar machen. Ist die gültige Beendigung des Mietverhältnisses unbestritten und beweisbar, kann der Vermieter jedoch direkt beim zuständigen Einzelgericht die Ausweisung des Mieters im summarischen Verfahren beantragen.

Oftmals lassen sich langwierige und teure Verfahren durch eine vermittelnde Kontaktaufnahme durch einen Anwalt klären. Unser Ziel liegt bei strittigen Fallkonstellationen deshalb primär darin, aussergerichtlich eine einvernehmliche Lösung zwischen Mieter und Vermieter herbeizuführen. Gelingt dies trotz Verhandlungen nicht oder ist von Anfang an ersichtlich, dass eine Partei nicht zu Zugeständnissen Hand bietet, hat jede Partei die Möglichkeit, ein Schlichtungsgesuch bei der zuständigen Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten einzureichen. Gerne stehen wir Ihnen auch dabei beratend zur Seite und reichen das Gesuch für Sie ein. Sollte im Schlichtungsverfahren erneut kein Vergleich erreicht werden können, so wird eine sog. Klagebewilligung ausgestellt. Diese Klagebewilligung berechtigt die gesuchstellende Partei sodann, innert drei Monaten Klage beim zuständigen Gericht einzureichen. Hierbei und im anschliessenden Prozess stehen wir Ihnen wiederum kompetent zur Seite.

[1] Entwicklung Referenzzinssatz und Durchschnittszinssatz

[2] Weitere Informationen für die Kantone Baselland, Basel-Stadt, Solothurn